더샵 분당 티에르원 분양 완벽 분석 - 1기 신도시 첫 리모델링의 모든 것

1. 아파트 평가 - 분당 첫 리모델링의 의미

더샵 분당 티에르원은 1994년 입주한 느티마을 3단지를 포스코이앤씨가 리모델링하여 재탄생시키는 1기 신도시 최초의 대규모 리모델링 단지입니다.

30년이 넘은 분당신도시에서 처음으로 선보이는 리모델링 단지라는 점에서 큰 의미가 있으며, 기존 770가구에서 873가구로 증축되어 새롭게 태어납니다. 더샵 브랜드의 프리미엄과 분당 정자동의 중심 입지를 결합한 이 단지는 노후화된 1기 신도시 아파트들에게 새로운 방향성을 제시하는 벤치마크 프로젝트로 평가받고 있습니다.

핵심 포인트:

• 1기 신도시 분당 최초 리모델링 단지
• 3개층 수직증축 방식 적용
• 10·15 부동산 대책 이전 승인으로 비규제지역 청약 기준 적용
• 1순위 청약 평균 경쟁률 100.4:1 기록 (11월 청약 완료)

2. 단지 정보 - 프리미엄 리모델링의 실체

기본 정보

• 위치: 경기도 성남시 분당구 정자동 88번지 일원
• 규모: 지하 3층 ~ 지상 최고 28층, 12개 동
• 총 세대수: 873세대 (일반분양 102세대)
• 주택형: 전용면적 66㎡, 74㎡, 84㎡
• 입주 예정: 2027년 10월

일반분양 물량

• 66㎡: 44세대
• 74㎡: 5세대
• 84㎡: 53세대

분양가 (최고가 기준)

• 66㎡: 19억 7,400만원 (3.3㎡당 7,019만원)
• 74㎡: 23억 1,800만원 (3.3㎡당 7,427만원)
• 84㎡: 25억 200만원 ~ 26억 8,400만원 (3.3㎡당 최고 7,519만원)

이는 분당 대장 아파트 '파크뷰' 84㎡형 25억 9,000만원과 유사하거나 일부 타입은 더 높은 수준입니다.

단지 특화 설계

리모델링 선두주자인 포스코이앤씨답게 차별화된 상품성을 갖췄습니다:

주차 및 조경

• 기존 지상~지하 1층이었던 주차장을 지하 3개층으로 전면 지하화
• 지상은 잔디광장, 어린이놀이터, 유아놀이터 등 조경시설로 조성
• 쾌적한 주거환경 확보

커뮤니티 시설

• 분당 최초 스카이라운지 (지상 24~25층, 탄천 조망 가능)
• 웰컴라운지, 카페테리아, 작은 도서관
• 실내 골프연습장, 피트니스센터, 필라테스룸, GX룸
• 건식사우나, 탁구장, 독서실

3. 교통 환경 - 더블 초역세권의 위력

지하철

신분당선·수인분당선 정자역 도보 5분 초역세권

신분당선 이용시 주요 거점까지 소요시간:

• 양재역: 약 10분
• 강남역: 약 15분
• 논현역: 약 20분

서울 강남권으로의 출퇴근이 매우 용이하며, 수인분당선을 통해 판교, 죽전, 수원 방면으로도 편리하게 이동 가능합니다.

버스 및 도로

• 강남행 직행·광역버스 정류장 인접
• 경부고속도로 진입 용이
• 분당수서간 고속화도로
• 분당내곡간 도시고속화도로
• 성남대로 등 주요 간선도로 인접

정자역 앞이라는 입지는 분당 내에서도 손꼽히는 최고의 교통 요충지입니다.

4. 생활 환경 - 완벽한 인프라의 집합체

자연환경

• 탄천 산책로 단지 바로 옆 (도보 1분)
• 느티마을 어린이공원
• 한솔어린이공원
• 능골공원
• 분당중앙공원
• 정자공원
• 분당주택공원
• 율동공원 (분당 대표 명소)

탄천을 끼고 있어 사계절 산책과 조깅을 즐길 수 있으며, 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다.

생활편의시설

• 이마트 정자점 (도보권)
• 분당서울대병원 (도보권)
• 롯데백화점 분당점
• 신세계백화점 (차량 10분)
• 각종 대형마트 및 편의시설 밀집

정자동 중심지에 위치하여 모든 생활편의시설을 5~10분 내 이용할 수 있습니다.

5. 학군 - 분당의 자랑, 우수한 교육환경

배정 학교

• 초등학교: 신기초등학교 (단지 내 품음)
• 중학교: 정자중학교, 백현중학교, 분당중학교
• 고등학교: 한솔고등학교

신기초등학교를 단지 내에 품고 있어 자녀들의 안전한 통학이 가능하며, 도보 통학권 내 우수한 중·고등학교가 배치되어 있습니다.

분당 학군의 강점

분당구는 수도권에서 강남권과 함께 가장 우수한 교육환경을 자랑하는 지역입니다:

• 학원가가 잘 발달되어 있어 사교육 인프라 우수
• 신도시 계획 당시부터 교육환경을 중점적으로 고려
• 우수한 교육열로 명문고 다수 배출
• 분당 특목고 및 자사고 배정 가능성

자녀 교육을 중시하는 실수요자들에게 매우 매력적인 조건입니다.

6. 평면 구조 - 실용성 높은 설계

84㎡ 타입 (국민평형)

4베이 판상형 구조로 설계되어 공간 효율성이 뛰어나며, 모든 방에 채광과 통풍이 우수한 구조입니다. 남향 위주 배치로 일조권이 확보되어 있습니다.

주요 특징

• 현관 팬트리 공간 확보
• 주방 확장형 구조로 넓은 주방 공간
• 침실 3개 + 거실 구조
• 드레스룸 및 파우더룸 적용 (일부 타입)
• 알파룸 활용 가능한 다목적 공간

66㎡, 74㎡ 타입

중소형 평형임에도 불구하고 공간 활용도를 극대화한 설계로, 2~3인 가구에 최적화된 구조입니다.

7. 시세 분석 - 프리미엄의 정당성

인근 시세 비교 (84㎡ 기준)

분당 파크뷰 (2004년 입주, 22년차)

• 최근 실거래가: 23억~26억원대
• 32평형(84㎡): 약 25억 9,000만원

아이파크 분당 (2003년 입주, 23년차)

• 60평형대: 27억원 이상 호가
• 84㎡급: 18억~20억원대

더샵 분당 티에르원 분양가

• 84㎡: 25억 200만원 ~ 26억 8,400만원
• 3.3㎡당: 최고 7,519만원

시세 분석 의견

분양가가 인근 구축 아파트 시세보다 다소 높거나 비슷한 수준으로 책정되었습니다. 하지만 다음과 같은 점을 고려하면 합리적인 가격대로 판단됩니다:

프리미엄 요소:

1. 신축 아파트의 희소성 - 분당에서 신규 분양이 거의 없는 상황
2. 2027년 입주 - 즉시 입주 가능한 최신 시설
3. 더샵 브랜드 - 포스코이앤씨의 프리미엄 브랜드
4. 최고층 28층 - 기존 아파트보다 높은 층수로 조망권 우수
5. 최신 커뮤니티 시설 - 스카이라운지 등 차별화된 부대시설
6. 리모델링 1호 - 향후 시세 형성의 기준이 될 단지

실제로 1순위 청약 경쟁률이 100대 1을 넘었다는 점은 시장이 이 가격을 수용했다는 의미입니다.

8. 5년 후 전망 - 분당의 미래가치

긍정적 전망 요인

1) 1기 신도시 재건축·리모델링 본격화

2024년 11월 분당신도시 재건축 선도지구가 확정되면서, 향후 5~10년간 분당 전역에서 대규모 정비사업이 진행될 예정입니다. 더샵 분당 티에르원은 이러한 흐름의 선두주자로서 가치가 더욱 부각될 것입니다.

분당 재건축 계획:

• 기준 용적률 315%로 상향 (현재 174%)
• 현재 9만 6,000가구 → 15만 5,000가구로 61% 증가
• 2030년까지 약 6만 3,000호 착공 계획
• 선도지구 4곳 총 2만 163채 규모

2) 판교테크노밸리 확장 효과

판교 제2·제3테크노밸리의 본격 입주로 고소득 전문직 종사자들의 분당 유입이 지속적으로 증가할 전망입니다. '판교 직장 - 분당 거주' 라이프스타일이 하나의 트렌드로 자리잡으며, 정자동과 같은 중심 입지의 가치가 더욱 상승할 것입니다.

3) 신규 공급 부족

분당은 이미 개발이 완료된 신도시로, 신규 택지 개발이 불가능합니다. 리모델링과 재건축을 통한 공급만이 유일한 방법이며, 이는 기존 신축 아파트의 희소가치를 더욱 높이는 요인이 됩니다.

4) GTX 등 광역교통망 확충

비록 분당 직접 정차는 아니지만, GTX-A노선(삼성~동탄) 개통으로 인한 간접 수혜가 예상됩니다. 신분당선과의 환승을 통해 서울 접근성이 더욱 개선될 것입니다.

5) 용인·수지 등 인접 지역 개발

분당 인근 용인수지, 죽전, 광교 등의 지속적인 발전은 분당의 중심 입지 가치를 더욱 부각시킬 것입니다. 분당은 경기 남부권의 중심 허브로서 역할이 강화될 전망입니다.

5년 후 예상 시세

보수적 시나리오 (연평균 3% 상승)

• 84㎡: 26억 8,400만원 → 약 31억원

긍정적 시나리오 (연평균 5% 상승)

• 84㎡: 26억 8,400만원 → 약 34억~35억원

낙관적 시나리오 (재건축 본격화 시)

• 84㎡: 35억~40억원 이상

분당 재건축이 본격화되고, 분양가 상승이 지속되면 더샵 분당 티에르원의 입주 물량은 향후 구축 아파트 대비 10억원 이상의 프리미엄을 형성할 가능성이 높습니다.

투자 시 유의사항

긍정적 요소에도 불구하고 다음 사항을 고려해야 합니다:

1. 대출 규제 - LTV 40% 적용으로 자금 부담 큰 편
2. 높은 분양가 - 84㎡ 26억원대는 상당한 진입장벽
3. 항공기 소음 - 인근 서울공항으로 인한 소음 가능성
4. 입주 시기 - 2027년 10월로 약 2년 이상 대기
5. 재건축 불확실성 - 분당 재건축이 계획대로 진행될지 변수 존재

🎯 특별 정보: 무순위 계약해지 물량 공급 예정!

무순위 청약 기회

더샵 분당 티에르원에서 계약 포기 물량이 발생하여 무순위 청약이 진행될 예정입니다!

무순위 공급 정보:

• 공급 물량: 5세대 (전용 84㎡, 2~4층)
• 분양가: 24억~26억원대
• 청약일정: 12월 22일(월) 청약 접수
• 당첨자 발표: 12월 26일(금)
• 계약 체결: 12월 30일(화)

주요 청약 조건

청약 자격 - 수도권 전역 신청 가능!

• ✅ 경기도 거주자
• ✅ 서울특별시 거주자
• ✅ 인천광역시 거주자

만 19세 이상, 청약통장 가입 12개월 이상이면 누구나 신청 가능합니다!

규제 혜택:

• ✅ 재당첨 제한 없음
• ✅ 거주 의무 없음
• ⚠️ 전매 제한 3년
• ⚠️ LTV 40% (대출규제 적용)

무순위 청약 장점

1. 경쟁률 낮음 - 정규 청약 대비 상대적으로 낮은 경쟁
2. 수도권 전역 가능 - 서울, 경기, 인천 모두 신청 가능
3. 저층 프리미엄 - 2~4층으로 저층 선호하는 수요자에게 유리
4. 즉시 계약 - 당첨 시 빠른 계약 진행

신청 방법

• 접수처: 청약홈 (www.applyhome.co.kr)
• 접수시간: 청약홈 공지 확인
• 준비서류: 청약통장, 신분증, 예치금 증명 등

💡 TIP: 무순위 청약은 선착순이 아닌 추첨 방식이므로, 청약 당일 여유있게 신청하셔도 됩니다. 다만, 마감 시간은 꼭 확인하세요!

최종 평가 및 결론

더샵 분당 티에르원은 다음과 같은 분들에게 추천드립니다:

적극 추천 대상:

• 분당 정자동 중심지 선호하는 실수요자
• 최신 아파트에 거주하고 싶은 분
• 판교 출퇴근 직장인
• 자녀 교육을 중시하는 학부모
• 장기 보유를 통한 자산 증식 목표자

신중한 검토가 필요한 경우:

• 자금 여력이 부족한 경우 (LTV 40%)
• 단기 투자 목적
• 저층 선호하시는 분 (무순위는 제외)
• 항공기 소음에 민감하신 분

마무리

더샵 분당 티에르원은 1기 신도시 첫 리모델링 단지로서의 상징성과 분당 정자동 중심 입지의 실용성을 모두 갖춘 프로젝트입니다. 높은 분양가에도 불구하고 1순위 청약에서 100대 1의 경쟁률을 기록한 것은, 시장이 이 단지의 가치를 인정했다는 증거입니다.

향후 5년간 분당 재건축이 본격화되면서, 최초의 리모델링 단지로서 시세 형성의 기준이 될 가능성이 높습니다. 특히 무순위 청약을 통해 서울, 인천 거주자들도 청약할 수 있는 기회가 열렸다는 점에서, 분당 진입을 고려하시는 분들에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

다만, 높은 분양가와 대출 규제, 항공기 소음 등의 단점도 반드시 고려하여 신중한 결정을 내리시기 바랍니다. 현장 방문과 주변 환경 확인은 필수입니다.

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📌 분양 문의

• 홈페이지: https://더샵분당티에르원.kr
• 대표전화: 1800-6552
• 견본주택: 서울특별시 강남구 자곡로 210, 더샵갤러리 2층

🔔 무순위 청약 일정 놓치지 마세요!

• 청약 접수: 2025년 12월 22일(월)
• 청약홈에서 온라인 신청 가능
• 수도권(서울/경기/인천) 전역 신청 가능!

본 글은 공개된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자 판단은 본인의 책임임을 알려드립니다.