더샵 프리엘라 청약 전 필독｜2·5호선 교통, 학세권, 5년 후 가격전망 한 번에

 

🏢 더샵 프리엘라 분양 완전 분석

서울 영등포구 문래동5가 22번지 | 포스코이앤씨 | 2026년 2월 분양

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⭐ 아파트 종합 평가

더샵 프리엘라는 포스코이앤씨가 서울 영등포구 문래동5가에 공급하는 재건축 브랜드 아파트로, 서울 서남권의 핵심 요충지 입지를 바탕으로 한 실수요자 중심의 중소형 단지다. 문래동 일대에서 오랜만에 공급되는 신축 브랜드 단지라는 점에서 희소성이 높고, 향후 1,776세대 규모의 '더샵 브랜드타운' 형성을 앞두고 있어 중장기 가치 상승 여력도 충분하다. 다만 324가구 소규모 단지라는 점과 공업지역 인접 환경은 다소 아쉬운 부분이다.

종합 평점: ★★★★☆ (4.0/5.0)

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📋 단지 기본 정보

더샵 프리엘라는 서울 영등포구 문래동5가 22번지 일원 문래 진주 재건축사업을 통해 지하 3층~지상 최고 21층, 6개 동, 총 324가구 규모로 들어선다. 이 가운데 전용면적 44~84㎡ 138가구가 일반분양 물량이며, 타입별로는 44㎡ 14가구, 59㎡ 37가구, 74㎡ 43가구, 84㎡ 44가구로 중소형 위주로 구성됐다.

항목 내용

위치	서울 영등포구 문래동5가 22번지
시공사	포스코이앤씨 (더샵 브랜드)
규모	지하 3층 ~ 지상 최고 21층, 6개 동
총 가구 수	324가구 (일반분양 138가구)
일반분양 타입	44㎡(14가구) / 59㎡(37가구) / 74㎡(43가구) / 84㎡(44가구)
재건축 사업명	문래 진주아파트 재건축정비사업
입주 예정	2029년
세대당 커뮤니티 면적	약 5.95㎡(1.8평)

더샵 프리엘라는 문래현대2차, 문래현대1차, 문래현대5차, 대원아파트 리모델링 사업과 연계해 향후 총 5개 단지, 1,776세대 규모의 '더샵 브랜드타운'을 형성할 예정이다.

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🚇 교통 환경 — 매우 우수 ★★★★★

지하철

문래동 일대의 가장 큰 강점 중 하나가 바로 지하철 접근성이다. 수도권 지하철 2호선 도림천역이 걸어서 5분 거리에 있고, 지하철 2호선 문래역, 5호선 양평역도 가깝다. 이를 정리하면 다음과 같다.

• 2호선 도림천역 — 도보 약 5분 (가장 가까운 역, 사실상 역세권)
• 2호선 문래역 — 도보 약 10~15분 또는 버스 이용
• 5호선 양평역 — 도보 약 10~15분

2호선을 통해 여의도(2정거장), 신도림, 홍대, 강남·잠실까지 환승 없이 직접 연결된다는 점이 핵심 장점이다. 여의도까지 차로 15분 거리다. 5호선 양평역도 생활권 내에 위치해 마포·광화문·여의도 방면으로 노선이 중복 커버된다.

버스

문래동5가 일대에는 다수의 간선·지선 버스 노선이 운행 중이다. 인근 정류장에서 이용 가능한 주요 노선은 영등포·여의도·신도림·강남 방면의 간선버스와 지선버스를 포함해 약 15~20개 노선 이상이 커버하고 있어 버스 접근성도 매우 우수한 편이다. 특히 타임스퀘어·당산·영등포 방면의 노선이 촘촘하게 배치돼 있다.

도로

올림픽대로·서부간선도로·강변북로 접근이 용이하고, 여의도까지 차로 15분, 강남까지도 30분 내외로 이동이 가능하다.

📊 직주근접 이동 시간 요약

목적지 소요 시간

여의도 (2호선)	약 10분 (도림천역 → 여의나루 2정거장)
광화문 (5호선 연결)	약 25분
강남역 (2호선)	약 35분
홍대입구 (2호선)	약 20분

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🏪 생활 환경 — 우수 ★★★★☆

문래동은 신정교를 두고 목동과 접해 있어 목동 학원가까지 차량으로 15분 이내에 이동할 수 있고, 서울 핵심 업무지구인 여의도 역시 15분만에 닿을 수 있어 교통·교육·편의·업무 등의 시설과 자연환경까지 모두 누리는 우수한 주거환경을 자랑한다.

쇼핑/편의시설: 차량 5분 이내에 이마트·홈플러스 등 대형마트가 위치하고, 타임스퀘어·신세계백화점도 차량 7분 거리에 있어 생활 편의성이 탁월하다. 영등포 타임스퀘어는 영화관·레스토랑·쇼핑몰이 집약된 복합쇼핑몰로 일상 생활권 내에 있다는 점이 큰 메리트다.

공원/녹지: 단지 인근에는 안양천과 도림천, 안양천체육공원과 문래근린공원 등 녹지공간이 조성돼 있다. 안양천 자전거도로는 도심 속 산책 및 운동 공간으로 매우 인기가 높다.

문화: 문래예술창작촌이 인접해 있어 카페·갤러리·문화공간이 풍부하고, 최근 MZ세대 사이에서 '힙플레이스'로 주목받는 지역으로 브랜드 가치가 상승 중이다.

의료: 영등포구 일대의 각종 병원 및 의원이 도보 생활권 내에 위치하며, 한림대학교성심병원 등 대형병원도 접근 가능하다.

단점: 문래동 특성상 인근 공업지역(기계·금속 가공업체)이 혼재되어 있어 주거환경 측면에서 다소 아쉬운 부분이 있다. 다만 재건축이 진행되면서 점차 주거지로 정비되는 추세다.

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🏫 학군 — 보통~양호 ★★★☆☆

도보로 영문초·문래중·관악고가 3~8분 거리에 있어 모두 걸어서 15분 안에 이용할 수 있다.

학교 구분 학교명 도보 소요시간

초등학교	영문초등학교	약 5분
중학교	문래중학교	약 5~7분
고등학교	관악고등학교	약 8분
인근 초	서울문래초등학교	약 10분
인근 중	양화중학교, 당산중학교 등	약 10~15분

초·중·고가 단지 도보권 내에 모두 배치되어 있어 등하교 안전성은 높다. 다만 학군 명성 자체는 목동·양천구 등 서울 최상위 학군과 비교하면 평범한 수준이다. 문래동은 신정교를 두고 목동과 접해 있어 목동 학원가까지 차량으로 15분 이내에 이동할 수 있다. 이 점에서 목동 학원가를 활용하려는 가정에게는 실질적인 교육 수혜가 가능하다.

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🏠 평면 구조 분석

세대 내부는 수납 강화 설계를 적용했다. 전용면적 44㎡ 타입은 1~2인 가구에 적합한 구조로, 전용면적 74㎡ 타입은 실용성을 강조한 평면으로 설계됐다. 전용면적 84㎡A 타입에는 4베이 판상형 구조와 함께 현관창고, 드레스룸, 팬트리 등을 도입했다.

44㎡ — 1~2인 가구 최적화. 소형 평형이지만 수납 효율을 극대화한 설계로 1인 가구나 신혼 초기 가구에 적합하다.

59㎡ — 신혼부부·소가족에 적합한 2베이 구조로 예상되며, 실용적인 공간 구성이 특징이다.

74㎡ — 실용성을 강조한 평면으로, 3인 가족이 생활하기에 무리 없는 구조다.

84㎡A (주력 타입) — 4베이 판상형 구조로 채광과 환기 모두 우수하다. 현관창고·드레스룸·팬트리 등 수납공간이 충분히 확보돼 있어 가장 경쟁이 치열할 것으로 예상되는 타입이다.

외관 측면에서는 독일산 창호와 함께 더샵 브랜드를 상징하는 조명형 강재 측벽, 동 일부에 커튼월룩 디자인의 적용 등을 통해 외관 고급화를 도모했다.

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💰 시세 분석

분양가 (추정)

공식 분양가는 아직 발표되지 않았으나, 서울 영등포구 문래동 신축 브랜드 아파트의 최근 분양가 수준 및 서울 평균 분양가를 감안하면 평당(3.3㎡) 4,500만~5,000만원 수준이 예상된다. 이를 타입별로 환산하면 대략 다음과 같다.

타입 예상 분양가 범위

44㎡ (약 18~19평)	약 8억~9억원
59㎡ (약 24~25평)	약 11억~12억원
74㎡ (약 30~31평)	약 13억~14억원
84㎡ (약 34~35평)	약 15억~17억원

※ 실제 분양가는 HUG 심사 결과에 따라 달라질 수 있음

주변 시세 (2025~2026년 기준)

문래동4가 리버뷰신안인스빌1단지아파트의 경우 2025년 4월 전용 85㎡가 9억 8,000만원에 거래되며 평당 약 3,804만원을 기록했고, 문래삼환은 같은 기간 전용 85㎡가 9억 4,000만원 수준에 거래됐다.

인근 문래자이(2001년 준공, 1,302세대)의 경우 추정 시세는 19억원 수준으로 나타나고 있으며, 이는 구축 대단지임에도 문래동의 입지 선호도가 반영된 가격이다.

종합하면, 문래동 구축 아파트가 전용 84㎡ 기준 9~11억원 수준에서 거래되고 있는 만큼, 신축 브랜드인 더샵 프리엘라 84㎡의 분양가는 이보다 높게 형성될 것으로 보인다. 초기 분양가와 주변 시세 간의 갭을 어떻게 인식하느냐가 청약 여부의 핵심 판단 기준이 될 것이다.

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📈 5년 후 전망 (2031년경)

긍정 요인:

첫째, 부동산인포 권일 리서치팀장은 "문래동은 전형적인 15분 생활도시로 손꼽히는 핵심 입지로, 서울 공급이 줄어드는 가운데 핵심 입지에 들어서는 만큼 가치 상승에 대한 여력도 높아 보인다"고 말했다.

둘째, 더샵 브랜드타운 완성으로 인한 시너지 효과가 기대된다. 1,776가구 규모의 브랜드 집적지가 형성되면 단지 자체의 브랜드 프리미엄이 강화되고, 지역 인프라 개선에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

셋째, 서울 내 신축 아파트 공급 감소 추세가 이어지고 있어 희소성 프리미엄이 유지될 것으로 보인다. 특히 영등포구는 여의도와 인접해 있어 직주근접 수요가 꾸준하다.

넷째, 문래동 일대의 공업지역이 주거지로 점차 전환되는 과정에서 지역 환경 개선 효과가 누적될 것으로 예상된다.

부정 요인 및 리스크:

324가구 소규모 단지라는 점은 대단지 대비 관리비 효율성과 커뮤니티 다양성 측면에서 불리하다. 또한 서울 아파트 가격이 이미 고점 논란이 있는 상황에서 분양가 수준에 따라 프리미엄 형성에 시간이 걸릴 수도 있다. 인근 공업지역 잔존 환경도 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있는 변수다.

5년 후 예상 시세 (84㎡ 기준):

분양가 대비 10~20% 수준의 프리미엄이 형성될 것으로 조심스럽게 전망한다. 입주 시점인 2029년을 기준으로 브랜드타운이 완성되고 지역 정비가 일정 수준 마무리된다면, 전용 84㎡ 기준 18억~20억원 선의 시세 형성이 가능할 것으로 보인다.

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✅ 총평 및 청약 전략

더샵 프리엘라는 서울에서 좀처럼 나오기 어려운 2호선 역세권 신축 브랜드 재건축 단지라는 점에서 실수요자와 투자자 모두에게 관심을 받을 만하다. 특히 여의도·광화문·강남을 직결하는 교통망과 목동 학원가 접근성은 30~40대 맞벌이 부부에게 강력한 메리트다.

다만 소규모 단지(324가구)이고, 분양가가 주변 구축 시세 대비 프리미엄이 클 경우 단기 차익보다는 장기 실거주 목적의 실수요자에게 더 적합한 물건이다. 84㎡ 4베이 판상형 타입이 경쟁이 가장 치열할 것으로 예상되며, 59㎡와 74㎡ 역시 소형 투자 수요와 1~2인 실수요자에게 고르게 관심을 받을 것으로 보인다.

⚠️ 주의사항: 위 분석은 공개된 자료를 바탕으로 한 참고용 정보이며, 실제 분양가·청약 조건 등은 공식 발표를 반드시 확인하시기 바랍니다. 부동산 투자에는 항상 시장 변동 리스크가 존재하며, 이 글은 투자 권유가 아닙니다.