2027년 입주, 평택 신도시 핵심! 스타힐스 센트럴파크 2차 완전 분석

1. 아파트 종합 평가

평택화양 서희스타힐스 센트럴파크 2차는 지하 2층에서 지상 29층, 8개동 815세대 규모로 2027년 12월 입주 예정인 중소형 아파트입니다. 주식회사 서희건설이 시공하며 평택화양 센트럴 지역주택조합이 시행하는 지역주택조합 아파트로, 화양지구 내 A3블록(1LOT)에 위치합니다.

장점:

• 계약금 500만원으로 낮은 초기 부담
• 중도금 무이자 지원 및 발코니 확장비 무료
• 입주지원금 1,000만원 + 계약 축하금 500만원 제공
• 단지 인근 초·중·고등학교 도보권 배치(학세권 우수)

단점:

• 3.3㎡당 분양가 1,334만원으로 화양지구 기존 미분양 아파트보다 고가
• 지역주택조합 물량으로 조합원 저가 매물 출현 가능성
• 화양지구 전반적인 미분양 부담
• 서희건설의 메이저 브랜드 대비 낮은 인지도

2. 단지정보

사업 개요:

• 위치: 경기도 평택시 현덕면 화양리 평택화양지구 A3BL(1LOT)
• 규모: 지하 2층 ~ 지상 29층, 8개동 815세대
• 대지면적: 34,703.70㎡ (10,497.87평)
• 연면적: 120,435.1653㎡ (36,431.64평)
• 건폐율/용적률: 15.89% / 229.30%
• 주차대수: 1,081대 (세대당 약 1.33대)
• 입주시기: 2027년 12월 예정

세대 구성:

• 59㎡A형: 분양가 2억 9,600만원 ~ 3억 5,200만원
• 59㎡B형: 분양가 2억 9,400만원 ~ 3억 4,700만원
• 84㎡형: 분양가 4억 200만원 ~ 4억 7,500만원

3. 교통환경

철도 교통:

서해선 복선전철이 2024년 11월 2일 개통되어 안중역에서 서화성역까지 운행 중이며, ITX-마음이 하루 8회 운행됩니다. 평택역과 안중역을 연결하는 평택선도 동시 개통되어 약 17분이 소요됩니다.

미래 교통 호재:

• 2031년 개통 목표로 서해선-경부고속선 연결 사업이 예비타당성 조사를 통과하여, 안중역에서 서울역까지 약 30분 소요 예정
• 2026년 3월부터 서해선이 김포공항역·대곡역까지 연장 운행 예정
• 안중대로, 서부내륙고속도로 개통 예정

도로 교통:

• 38번 국도, 서해안고속도로 인접
• 서평택IC, 포승IC 이용 가능
• 고속도로를 통한 수도권 접근 용이

교통 인프라 문제점:

평택역-안중역 구간 운행 횟수가 하루 왕복 9회로 당초 계획보다 대폭 축소되어 주민 불만이 발생하고 있습니다.

4. 생활환경

화양지구는 여의도 면적과 비슷한 약 279만㎡ 규모로, 계획 주택 2만여 가구, 인구 5만여명의 대규모 신도시입니다.

예정 인프라:

• 평택시청 안중출장소 복합공공청사 이전 예정
• 대형 종합병원 개설 예정
• 대형마트 입점 계획
• 근린공원 조성

직주근접 여건:

• 평택항, 당진항 5km 거리
• 포승2일반산업단지, 아산국가산업단지 인근
• 황해경제자유구역 평택BIX, 현덕지구 인접
• 삼성전자 평택캠퍼스 통근 가능 (고덕지구 약 15.5km)

개발 호재:

• 평택항 배후단지 조성
• 수소도시 조성사업 추진
• 평택호관광단지 사업 진행

현재 문제점:

2025년 1월부터 화양지구 기반시설 공사를 맡은 DL건설이 공사비 170억원 미지급을 이유로 공사를 중단한 상태이며, 조합과 시공사 간 공방이 진행 중입니다. 다만 양측 모두 입주에는 차질이 없도록 하겠다는 입장입니다.

5. 학군

초·중·고 교육환경:

초등학교, 중학교, 고등학교가 단지 바로 앞에 위치하여 도보 10분 내 통학 가능한 '초품아' 단지입니다.

학교 계획:

• 초등학교 4개교
• 중학교 2개교
• 고등학교 2개교

단지 중심으로 안심 도보 학세권이 구축되어 실수요자들에게 선호도 높은 교육여건을 갖출 예정입니다.

6. 평면구조

설계 특징:

• 4Bay 판상형 구조로 채광과 통풍 우수
• 전 세대 남향 위주 설계
• 팬트리, 드레스룸, 파우더룸 등 넉넉한 수납공간
• 가변형 설계 적용

세대 타입:

• 59㎡A형
• 59㎡B형
• 84㎡형

중소형 평형 위주로 구성되어 실수요자 및 신혼부부 타겟입니다.

7. 시세

분양가:

• 59㎡A형: 2억 9,600만원 ~ 3억 5,200만원
• 59㎡B형: 2억 9,400만원 ~ 3억 4,700만원
• 84㎡형: 4억 200만원 ~ 4억 7,500만원
• 평균 3.3㎡당 1,334만원

시장 상황:

평택시 미분양 물량은 2024년 7월 3,632가구로 정점을 찍은 후 8월 3,159가구, 9월 2,847가구로 2개월 연속 감소세를 보였습니다. 서해선 개통 이후 화양지구에 대한 관심이 증가하는 추세입니다.

분양 전망:

지역 중개사들은 전용 59㎡형이 다른 유명 브랜드가 분양하지 않은 평형이며, 조합원의 저가 매물이 분양의 걸림돌이 될 것이라고 전망하고 있습니다. 화양지구 중심축의 유명 브랜드보다 고분양가인 점이 부담 요인입니다.

8. 5년 후 전망

긍정적 요인:

첫째, 교통 인프라 확충입니다. 2031년 서해선-경부고속선 직결로 안중역-서울역 30분대 실현 시 접근성이 획기적으로 개선될 것입니다.

둘째, 지역 개발 본격화입니다. 화양지구 기반시설 완공(2026년 상반기 목표) 및 2만여 가구 입주로 생활 인프라가 구축될 것으로 예상됩니다.

셋째, 직주근접 여건입니다. 평택항 배후단지, 수소도시 조성으로 일자리 창출 및 인구 유입이 기대됩니다.

넷째, 서평택 중심지 형성입니다. 동평택 집중에서 서평택 균형 발전으로 화양지구가 서부권 핵심 주거지로 성장할 가능성이 있습니다.

부정적 요인:

첫째, 공급 과잉입니다. 평택시에는 2024년 4,007가구, 2025년 1만 280가구, 2026년 7,581가구, 2027년 8,185가구 등 약 3만여 가구가 대규모로 입주할 예정이어서 수급 불균형이 우려됩니다.

둘째, 미분양 부담입니다. 화양지구 내 다수 단지가 미분양 상태로 가격 상승이 제약될 수 있습니다.

셋째, 기반시설 공사 지연입니다. 조합-시공사 간 갈등으로 인한 기반시설 완공 불확실성이 존재합니다.

넷째, 브랜드 경쟁력입니다. 메이저 브랜드 대비 낮은 인지도와 지역주택조합 리스크가 있습니다.

종합 전망:

화양지구는 장기적으로 서평택의 중심 주거지로 성장할 잠재력을 보유하고 있으나, 단기적으로는 대규모 공급 물량과 미분양 부담이 가격 상승을 제약할 것으로 예상됩니다. 2027년 입주 후 3~5년(2030년대 초반)에 서해선 KTX 직결(2031년), 지구 내 생활 인프라 안정화, 인구 정착 등이 이루어지면 본격적인 가치 상승이 기대됩니다.

다만 현재 기반시설 공사 중단 이슈와 높은 분양가는 투자 리스크 요인이므로, 실거주 목적의 장기 보유 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 5년 후(2030년)까지는 입주 물량 소화 및 인프라 완성 단계로, 안정적 가격 형성 또는 완만한 상승세가 예상되며, 본격적인 가치 상승은 2030년대 중반 이후로 전망됩니다.

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면책 고지

본 분석 자료는 공개된 정보와 뉴스 자료를 바탕으로 작성된 것으로, 투자 판단을 위한 참고 자료일 뿐 투자를 권유하거나 특정 부동산의 매수 또는 매도를 추천하는 것이 아닙니다.

부동산 투자는 시장 상황, 정책 변화, 지역 개발 계획 등 다양한 변수에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 투자에 따른 손실 위험은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다. 본 자료에 포함된 정보의 정확성과 완전성을 보장하지 않으며, 향후 예측 내용은 실제와 다를 수 있습니다.